Vergleich von drei Bau-Szenarien — GEG-Referenz, Effizienzhaus 40 ohne QNG, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel — über Baukosten, KfW-Zinsvorteil und die steuerliche Sonderabschreibung (§7b EStG, nur mit QNG). Alle Zahlen live nachrechenbar.
Diese Kalkulation schönt nichts. Wenn deine Eigenkapitalquote hoch genug ist, kann die GEG-Referenz am Ende günstiger sein als QNG — trotz Förderung. Das Tool zeigt dir genau, wo dieser Punkt liegt, und rechnet den QNG-Vorteil nicht künstlich schön.
Eingaben
Projekt, Baukosten & Finanzierung
1Projekt-Eckdaten
Anzahl Wohneinheiten 12
Bruttorauminhalt BRI (m³) 5.500
Wohnfläche gesamt (m², für Steuer-Modul) 1.000
Nur für die Sonderabschreibung relevant (§7b EStG rechnet in €/m² Wohnfläche, nicht €/m³ BRI). Grobe Schätzung reicht — im Zweifel eher niedrig ansetzen (konservativer).
Grundstücksfläche (m²) 1.000
Grundstückspreis (€/m²) 600
2Baukosten-Annahmen
Baukosten GEG-Referenz (€/m³ BRI, KG300+400) 300
Mehrkosten EH40 ggü. GEG 14 %
Marktspanne ca. 10–20 % (Baukostenplan.de). Mittelwert 14 % voreingestellt.
Baunebenkosten KG700 16 %
QNG-Zusatzkosten (Zertifizierung, €) 50.000
LCA/LCC, Auditor, QNG-Antrag. Branchenüblich 15.000–35.000 € je nach Gebäudegröße.
3KfW-Konditionen
KfW-Rahmen ohne QNG (€/WE) 100.000
KfW-Rahmen mit QNG (€/WE) 150.000
KfW-Sollzins p.a. 2,80 %
KfW 297/298 zahlt keinen Tilgungszuschuss — der Vorteil ist ausschließlich der verbilligte Zins.
Marktzins (deine Bank), 10J-Bindung 4,30 %
4Laufzeiten
Darlehenslaufzeit gesamt (Jahre) 30
Zinsbindung / Betrachtungszeitraum (Jahre) 10
Verglichen werden Eigenkapitaleinsatz + tatsächlich gezahlte Zinsen während der Zinsbindung. Tilgung zählt bewusst nicht als „Kosten" (baut Vermögen auf) — sonst wäre der Vergleich verzerrt.
Eigenkapitalquote — der entscheidende Hebel
25 %
5 %20 %40 %60 %80 %
Ergebnis · Investition
Drei Bau-Szenarien im Vergleich
A · Referenz
GEG-Mindeststandard
Baukosten KG300–700–
Grundstück–
KfW-fähigNein
Gesamtinvestition–
B · EH40 ohne QNG
Effizienzhaus 40
Baukosten KG300–700–
Grundstück–
KfW-Rahmen max.–
Gesamtinvestition–
C · EH40 + QNG
Effizienzhaus 40 + QNG-Siegel
Baukosten KG300–700–
Grundstück–
KfW-Rahmen max.–
Gesamtinvestition–
Ergebnis · Finanzierung bei gewählter EK-Quote
Kapitalkosten während der Zinsbindung
A · GEG-Referenz
B · EH40 ohne QNG
C · EH40 + QNG
Eigenkapital
–
–
–
Kreditbedarf
–
–
–
davon KfW-Anteil (verbilligt)
–
–
–
davon Marktanteil
–
–
–
Gewichteter Effektivzins
–
–
–
Monatliche Rate (Annuität)
–
–
–
Zinskosten in der Zinsbindung
–
–
–
Steuervorteil Sonder-AfA (falls aktiv)
–
–
–
Gesamtkosten (EK + Zinsen − Steuervorteil)
–
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–
Ergebnis
–
–
Break-even wird berechnet…
Sweet Spot wird berechnet…
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Ergebnis · Steuervorteil
Sonderabschreibung §7b EStG — nur mit QNG
Steuervorteil in Gesamtkosten-Vergleich oben einrechnen
Grenzsteuersatz 42 %
Nach §7b EStG (Fassung Wachstumschancengesetz) gibt's zusätzlich zur normalen linearen AfA (3 % p.a.) eine Sonder-AfA von 5 % p.a. für 4 Jahre — aber nur, wenn EH40 UND QNG-Siegel vorliegen. EH40 allein (Szenario B) reicht nach aktueller Rechtslage nicht. Das ist der Punkt, an dem QNG steuerlich einen echten Unterschied macht, nicht nur beim Kredit.
Baukosten je m² Wohnfläche (Szenario C)
–
Bemessungsgrundlage (gedeckelt, max. 4.000 €/m²)
–
Steuervorteil gesamt (4 Jahre, Sonder-AfA)
–
⚠ Kostenobergrenze überschritten (> 5.200 €/m² Wohnfläche) — nach §7b EStG entfällt die Sonderabschreibung damit komplett, nicht nur teilweise. Bei diesen Baukosten kein Steuervorteil, egal wie niedrig die Bemessungsgrundlage sonst wäre.
✓ Baukosten liegen unter der 5.200-€/m²-Kostenobergrenze — Sonder-AfA ist grundsätzlich anwendbar.
Dieser Rechner dient der ersten Orientierung und ist unverbindlich. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der berechneten Werte wird keine Gewähr übernommen.